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Mettre son appartement en location : 6 étapes pour bien louer
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Vous êtes un bailleur qui souhaite mettre son appartement en location et ne savez pas comment appréhender ce sujet ? Suivez nos conseils de professionnel de la gestion locativepour réussir votre mise en location en six étapes clés, et ainsi adopter une bonne stratégie de location d’appartement.

Suivre ces six étapes pour une location réussie vous évitera bien des erreurs dans la mise en location de votre appartement, et vous permettra de rentabiliser au plus vite votre bien immobilier, qu’ils s’agisse d’un investissement locatif ou non.


1. Définissez votre type de location : location vide ou location meublée ? Location longue durée ou location courte durée ?  

Définir le type de location le plus adapté à votre appartement n’est pas toujours chose aisée. C’est pourtant toujours la première décision à prendre lorsqu’on souhaite mettre son appartement en location.

Pour répondre à cette question, vous devez prendre un certains nombre de critères en considération :

  • La rentabilité locative que vous souhaitez générer avec votre appartement. En effet, en fonction de la zone géographique où se situe votre bien, il peut être plus rentable de louer en courte durée (à la nuit ou au mois) qu’en longue durée (1 an et plus).

A Paris, par exemple, la location Airbnb rapporte 2,6 fois plus qu’une location meublée classique. La location courte durée est néanmoins soumises à de nombreux aléas : de nombreux visiteurs inconnus séjourneront dans votre appartement sans contrat de bail.

  • La législation : dans certaines villes en zone tendue (Paris et proche couronne notamment), il n’est pas possible de proposer votre résidence secondaire en location courte durée, à moins d’obtenir une autorisation préalable de la mairie (mais tout professionnel de la gestion locative vous expliquera que c’est une démarche très compliquée et qui a peu de chance d’aboutir). En revanche s’il s’agit de votre résidence principale, vous pourrez la proposer à la location en courte durée sans autorisation, mais votre quota de location courte durée s’élèvera à 4 mois par an.
  • L’investissement initial en meubles et équipements : il est moins cher de louer un appartement vide que de louer un appartement meublé. L’avantage d’une location meublée est la possibilité de tirer un revenu locatif plus important. L’investissement pour une location très courte durée ou une location saisonnière (location au mois par exemple) est encore plus important car il sera recommandé de fournir du petit électroménager, un téléviseur, …

Vous retrouverez la liste des meubles obligatoires pour la location meublée ici.

  • Le type de locataires que vous privilégiez : famille, expatrié, étudiant, etc. Si vous ciblez des familles qui resteraient longtemps, proposez plutôt votre bien immobilier en location vide. De façon inverse, un bailleur qui privilégie des locataires étudiants ou expatriés aura plutôt intérêt à mettre son appartement en location meublée.
  • Le délais de location que vous envisagez : devrez-vous récupérer votre logement d’ici quelques mois ou quelques années ? Il est important de savoir qu’en zone tendue un bail de location vide dure 3 ans, mais que cette durée est réduite à 1 an pour une location meublée (voire 9 mois si le locataire est étudiant).

2. Estimer votre loyer avant de mettre son appartement en location

Qu’est-ce qu’une bonne estimation de loyer ?

Mettre en location son appartementLe deuxième étape importante dans la mise en location de son appartement est l’estimation de son loyer. Il est important de réaliser une estimation locative juste afin de maximiser sa rentabilité locative.

L’essentiel d’une bonne estimation réside dans la recherche du juste milieu entre : un loyer assez élevé pour rentabiliser votre appartement, mais pas trop pour ne pas risquer une vacance locative. En effet, un loyer trop élevé aura deux effets négatifs :

  1. La recherche de locataire sera plus longue
  2. Vos locataires resteront moins longtemps dans votre logement. En effet, vos locataires n’auront de cesse de comparer leur loyer à ceux de leurs amis ou de leurs voisins. Si une de leurs connaissances quitte un logement qu’il considère mieux pour moins cher, vous risquez de recevoir son dépôt de préavis dans la foulée …

Quelle démarche suivre pour bien estimer son loyer ?

Généralement, votre estimation de loyer devra s’appuyer sur des critères tels que :

  1. La situation géographique de l’appartement mis en location 
  2. Sa surface au sol et sa surface loi Carrez
  3. La qualité du mobilier et des équipements fournis (dans le cas d’une location meublée)
  4. De nombreux autres critères (étage, présence d’un ascenseur ou non, détail des charges, …)

Si vous n’avez aucune idée de la valeur locative de votre bien immobilier, nous vous invitons à :

  1. Consulter les annonces immobilières similaires dans votre quartier
  2. Utiliser un simulateur de loyers
  3. Faire appel à un expert en gestion locative Flatlooker qui vous proposera une estimation gratuite (formulaire en fin d’article)

3. Faire réaliser vos diagnostics obligatoires avant de mettre son appartement en location

Avant de mettre en location son appartement, ton bailleur (particulier ou professionnel) devra s’assurer qu’il respecte les consignes de décence imposées par la loi et vérifier que son bien immobilier respecte bien la qualification de “logement décent”.

Ensuite, vous devrez faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires à la location. La liste est longue : DPE, ERNMTK, PPR,risque d’exposition au plomb, diagnostic électricité et gaz. Certaines caractéristiques de votre appartement (location meublée ou vide, date de construction de l’immeuble, …) détermineront si ces diagnostics sont obligatoires ou non.

Si vous assurez vous-même votre mise en location, il vous faudra contacter un diagnostiqueur. Dans le cas où vous confieriez votre location à un gestionnaire locatif, celui-ci se chargera de ses formalités pour vous.


4. Poster votre annonce et faites visiter votre appartement

Sur quelles plateformes publier son annonce ?

Dans le cas où vous décideriez de confier votre location à un gestionnaire locatif, c’est lui qui se chargera de poster votre annonce et de faire visiter votre appartement. Il faut savoir que certaines plateformes qui drainent énormément de traffic et donc de locataires potentiels (SeLoger, Logic-immo, Bien’ici, …) ne sont accessibles qu’aux professionnels de l’immobilier. Le traffic de ces plateformes est un réel atout pour tout bailleur qui souhaite mettre son appartement en location.

En revanche, un propriétaire d’appartement qui souhaitera mettre en location son biensans passer par un professionnel pourra trouver ses futurs locataires sur des plateformes de location de particuliers à particuliers. Les plateformes PAP ou Leboncoin cumulent à elles seules plus de 90% du traffic web des mises en location entre particuliers.

Mettre son appartement en location

Profitez de votre annonce immobilière afin de fournir l’information la plus exhaustive possible à vos locataires potentiels. Renseignez le détail des charges, localisation et quartier, travaux récents, étage; et illustrer votre annonce de nombreuses photos. Cela vous évitera des déplacements et des visites inutiles.


 Comment organiser les visites ?

L’organisation des visites dépendra d’un critère principal : le logement est-il en vacance locative ou bien est-il encore occupé ?

Si l’appartement est occupé, vous n’aurez malheureusement pas la possibilité d’organiser des visites n’importe quand. Vous devrez donc définir des plages horaires de visite avec votre locataire actuel. Le risque sera alors de perdre des profils intéressants qui ne seraient pas disponibles sur ces créneaux horaires. De nombreux services sont en train de voir le jour afin de faciliter l’organisation des visites.

A titre d’exemple : chez Flatlooker nous faisons pré-visiter votre bien en ligne, sans déranger le locataire actuel, grâce à des technologies de réalité virtuelle. Ce service de gestion locative innovant, nous permet de limiter les pertes de locataires intéressés pour causes de contraintes géographiques ou d’agenda de visite.

En tant que professionnels, nous conseillons de recevoir chaque candidat seul plutôt que d’organiser des visites collectives. La première solution permet d’échanger de manière plus approfondie et de vérifier la solidité du projet locatif et du dossier de chacun des locataires.


5. Comment choisir un locataire ? Comment vérifier son dossier de location ?

Lorsqu’un bailleur souhaite mettre en location son appartement, l’étape critique réside dans le choix du locataire. Un bon gestionnaire locatif vous le dira : le choix du locataire réside dans un équilibre entre un bon “feeling” et un bon dossier locatif.


Le feeling du locataire

Lorsque nous assurons la mise en location pour les bailleurs Flatlooker, nous nous assurons d’avoir un bon “fit” avec le locataire entrant. De bonnes relations avec votre locataire vous assurent une gestion locative plus agréable, plus simple, et plus réactive (que vous assuriez cette gestion en propre, ou que vous passiez par un service de gestion locative).

Posez-vous les questions suivantes :

  • Le discours du locataire tient-il la route ? S’il vous dit qu’il étudie à Lyon et qu’il est en stage à Paris mais qu’il va “rester longtemps” dans l’appartement … C’est que son discours ne tient pas la route.
  • Le locataire vous paraît-il propre, poli, serviable ?
  • Le locataire vous paraît-il avoir un coup de coeur réel pour votre logement ? Si vous sentez qu’il critique beaucoup de points, c’est qu’il risque de ne pas rester très longtemps.
  • Le profil du locataire correspond-il à ce que vous recherchiez pour votre appartement ? Si vous devez récupérer votre appartement dans un ou deux ans, vérifiez à ne pas proposer votre logement en location à une famille dont vous pourriez casser un projet locatif qui s’inscrirait dans la durée.

Ne soyez pas trop exigeants dans vos choix non plus : vous risqueriez de voir votre appartement libre pendant trop longtemps et mettre ainsi à risque votre rentabilité locative.

Ensuite, vous devrez vérifier le dossier locatif de chaque candidat. Pour cela, nous vous proposons de découvrir notre processus strict de vérification des dossiers locatifs.

Mettre en location son appartementNous invitons à tout bailleur qui souhaite mettre son appartement en location sans passer par une agence à suivre ce processus de vérification de dossier de façon minutieuse afin d’éviter toute déconvenue. Si vous n’êtes pas sûr de votre coup, réorganisez des visites ou faites appel à un professionnel. Les procédures de récupération d’impayés et d’expulsion de locataires sont des situations que nul ne souhaite connaître durant sa mise en location. Il vaut mieux passer un peu plus de temps sur sa recherche de locataire que de prendre le risque de faire face à une situation d’impayé.

Eviter les situations de loyers impayés : caution solidaire ou assurance loyers impayés ?

Si certains de vos candidats ne peuvent pas fournir de garants français, vous pourrez toujours souscrire à une assurance loyer impayé (aussi appelée garantie loyer impayé, ou GLI). Ces garanties, souvent proposées par des gestionnaires locatifs ou des compagnies d’assurances, couvrent les propriétaires bailleurs en cas de loyers impayés, de détériorations et dégradations mobilières, et de frais de justice. Ces assurances loyers impayés ont néanmoins un prix : comptez en moyenne 3% TTC des encaissements mensuels (Flatlooker propose une assurance loyer impayé à 2,5% TTC).

Avant de mettre son appartement en location, il est important de se renseigner sur le taux d’impayé de votre région. A titre d’exemple, Paris est la ville de France où il y a le moins d’impayés (~1-2% d’impayés par an). Comme toute assurance, ne souscrivez à une GLI que si vous avez réellement le besoin.


6. Signer votre bail de location et organiser votre état des lieux d’entrée

Une fois que vous aurez vérifié le dossier locatif de votre locataire, vous pourrez procéder à l’édition du bail. N’hésitez pas à utiliser l’un des nombreux modèles gratuits en ligne. Relisez ce contrat avant de le soumettre à votre locataire : c’est la dernière étape pour mettre son appartement en location. 


Qu’est-ce q’un état des lieux ? 

L’état des lieux est un contrat écrit et annexé au bail de location. Il est établi contradictoirement entre le propriétaire (ou le gestionnaire locatif mandaté) et le(s) locataire(s), au moment de l’emménagement ainsi qu’à la sorte des lieux. Ce document fait mention de l’état du logement ainsi que du détail des meubles et équipements qui y sont présents.

C’est en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie qu’on peut déterminer si l’occupant du logement doit répondre ou non de dégradations. Cela permet de s’assurer de toujours mettre son appartement en location dans un état correct pour le locataire suivant.


Planifiez une date d’état des lieux 

Planifiez une date d’entrée dans les lieux avec votre locataire. Lors de l’EDL, nous vous recommandons de suivre six principes clés :

  • Utiliser un modèle type conforme à la loi.
  • Privilégiez une solution électronique d’état des lieux, sur tablette ou smartphone. En effet, un état des lieux électronique est beaucoup plus fiable et propose des fonctionnalités plus détaillées que le papier. Par ailleurs, un état des lieux électronique vous permettra de comparer de manière plus fiable l’EDL d’entrée et l’EDL de sortie.
  • Décrire le mobilier et les équipements présents dans l’appartement de façon exhaustive (n’hésitez pas à prendre de nombreuses photos).
  • Relever les compteurs de gaz et d’électricité. Vous devrez les fournir à vos fournisseurs respectifs pour clôturer “proprement” vos contrats.
  • Noter minutieusement le détail des clés remises au locataire (petit conseil : prenez des photos des trousseaux remis).
  • Souhaitez bon emménagement à votre locataire.

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